岳楼建议函字〔2022〕6号A类

对岳阳楼区六届人大一次会议第3号

建议的答复

姚小波代表：

您提出的《关于加强小区物业管理，提高居民幸福感、获得感的意见》收悉，现答复如下：

一、基本情况

2021年2月，根据《中共岳阳市委深化机构改革领导小组＜关于强化基层治理和事权属地管理的方案＞》（岳机改发〔2021〕1号）文件精神，将住建领域的物业管理、物业维修基金使用（不含物业维修基金归集）等事权下放至属地管理。事权下放以来，我局成立事权接转工作专班，按照区委改革办的统一部署，完成了事权交接，现区物业管理服务中心已经成立，核定人员编制为7名。

经我局调查统计，目前我区共有物业服务企业270家，住宅小区500余个，其中有物业公司服务的住宅小区240余个（包含“三供一业”小区）；非住宅小区（办公大楼、公寓、商业综合体、医院、教育办学机构等）商业物业项目100余个。

二、当前主要存在的问题

（一）物业服务事中事后监管问题。随着国务院商事制度改革的推进，物业资质等级取消后，物业服务门槛进一步降低，而住建部与省住建厅在取消资质行政许可后，相配套的文件和规范标准目前都尚未出台，导致物业服务企业的服务行为没有有效的监管措施和标准，事中事后监管形成盲点。

（二）相关部门职责不清。物业管理涉及规划、住建、城管、园林、公安、消防、环保、物价、质监、水电燃气、街道、社区等诸多部门，《物业管理条例》中并没有明确各职能部门的具体职责，部分职能部门没有把执法延伸到物业管理区域内，过多依赖本身无执法权的物业服务企业，工作缺乏积极性和主动性，导致物业小区内违规装修、乱搭乱建、车辆乱停乱靠、公共绿化种菜等乱象的执法存在空白。

（三）业主委员会监督缺位。目前，多数住宅小区中业主委员会未完全发挥作用，各种“不作为”的行为使得业主委员会设置形同虚设，而业委会成员都是进行义务工作，是否尽心尽责为全体业主服务取决于其自身的责任心和素质。

（四）房地产开发遗留问题。部分开发商不负责任，利益至上，只管前期售卖，不管后期服务，在房屋和小区各类设施的建设上存在偷工减料、以次充好的现象，导致房屋质量隐患比较大。普遍的问题有房屋渗水、电梯和安防监控系统故障频繁等。少数开发商因为种种原因，在项目在建时或完工后就撤离，应由开发商负责的保修义务无法得到落实。

（五）物业服务收费问题。目前，由于物业服务收费价格已放开，由市场自行调节，收费低、收费难、调价难是我市大部分物业服务企业目前普遍状况，现在有些小区还维持在十年前的收费标准，收费率也较低，物业服务企业为了盈利，便开始减员节流，常常搞卫生的是奶奶，当保安的是爷爷，降低物业服务标准和服务质量，导致业主拒交现象的加剧，形成恶性循环。

二、下步工作措施

下一步，我局将按照《中华人民共和国民法典》、《国务院物业管理条例》、《湖南省物业管理条例》、《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》等法律、法规文件精神，主要从以下几个方面做好物业管理和监督工作。

（一）健全机制，厘清责任。一是制订《岳阳楼区物业管理工作实施方案》。细化工作任务，明确部门、街道（乡）、社区（村）工作职责。二是建立区、街道(乡)、社区（村）三级物业管理工作机构。区级层面成立物业管理工作领导小组，领导全区的物业管理工作；街道(乡)成立物业管理专门机构，明确专人；社区（村）建立“党建+网格+物业”的管理模式。三是建立区、街道（乡）两级物业管理联席会议制度。定期召开联席会议，研究、解决物业管理中的重大问题。四是建立联合执法进小区机制。由街道（乡）牵头组织成员单位中的行政执法部门，组成联合执法工作小组，定期对物业小区违规、违法、违建等问题开展联合执法。五是建立党建联动机制。在街道党（工）委的指导下，对符合条件的小区，构建“街道（乡）党（工）委—社区（村）党组织—物业小区党支部—楼栋党小组”四级组织架构，全面促进物业行业健康发展和物业小区文明和谐建设。六是建立考核考评机制。将成员单位物业管理工作纳入岳阳楼区综合绩效考评内容进行考核，不断提升成员单位物业管理水平，逐步使全区物业管理工作步入规范化、制度化、科学化轨道。

（二）严格执法，规范管理。一是严格执法监督。积极对接市级执法部门，强市、区联动，对阻挠业委会正常成立的企业和个人，进行劝解示警，对不服从、不配合、阴奉阳为的物业服务企业，依法依规从重处理、顶格处理；对违法违规、不作为、乱作为的开发商和物业服务企业，采取媒体曝光、追究法律责任等方式进行处罚；对在调解物业矛盾纠纷时采取威胁人身安全、无端谩骂、人身攻击的行为坚决予以打击。二是规范前期物业招投标程序。充分发挥行政监管职能，掌握主动权，大力推广采用省住建厅智慧住建物业管理APP系统，杜绝围标、串标等行为，堵塞前期物业招投标漏洞，切实做到开发与管理相分离，真正让业主通过公开、公平、公正选择物业服务企业。三是建立惩戒机制。所有按程序入驻小区的物业管理公司，每年度向物业管理监督部门缴纳一定数额的保证金，若当年度物业服务企业严格履行服务合同，则年底全额返还保证金，若当年度物业服务企业存在服务不到位、不规范等问题，导致激发矛盾纠纷的，监管部门作出相应处罚决定，处罚金从保证金中扣除，处罚后仍不整改到位的，降低物业服务企业信用等级。四是建立市场淘汰机制。组织第三方评估机构对物业服务企业开展评估，评估结果定期向社会公布；建立物业服务企业考核机制，每年对物业企业开展综合考核和信用等级评定，对社会反映大、服务水平差、信誉程度低的物业服务企业实行淘汰，并列入严重失信企业。五是加强宣传教育。充分发挥主流媒体和新媒体的优势，以“以案说法”的形式大力开展物业管理相关法律法规的宣传，让广大业主知法、懂法、守法，理性维权、依法维权，在全区营造依法管理、和谐共管的小区治理模式。

（三）强化队伍，严肃纪律。一是加强人员配备。选派一批清正廉洁、公道正派，想干事、能干事的年轻干部和懂政策、讲原则、熟悉业务、成熟稳重的老同志，充实一线物业管理岗位，做到组织有保障、技术有支撑、政策法规有把控；二是加强业务培训。区物业管理主管部门定期组织部门、街道（乡）、社区（村）物业管理工作人员开展管理培训，街道（乡）定期组织物业服务企业从业人员开展业务培训，不断提升管理人员能力素质和从业人员服务水平。三是净化管理风气。对动机不纯、跑风漏气、功利性强和干扰、影响物业管理工作的人员，及时进行调整，清退出物业管理队伍，营造风清气正的物业管理氛围。四是严肃追责问责。对在物业管理工作中不作为、慢作为、乱作为，甚至和物业服务企业、业委会串通一气，损害业主利益的单位和个人，将依纪依规给予相应的党纪、政纪处分或组织处理，涉嫌犯罪的，依法移送司法机关进行处理。 

大力提升物业管理水平和服务质量有利于经济社会的持续发展，有利于改善市民工作和生活环境，维护社区秩序，营造和谐文明的社会氛围。物业服务质量的优劣直接关系到广大业主切身利益，是民生大事，需要各级政府和社会各界共同参与、共同关心。相信在您的支持、关心下，我区的物业管理水平一定会迈上新的台阶。

感谢您对住建工作的关心和支持。

2022年6月21日

承办负责人：卢  刚

承办人及联系电话：王乐槐　　13975008123