YYLDR-2009-00004
岳楼政发〔2009〕11号
岳阳市岳阳楼区人民政府
关于印发《岳阳楼区私房出租税收委托
代征管理办法》的通知
各乡、街道办事处，区直各单位：
现将《岳阳楼区私房出租税收委托代征管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。
二○○九年十月二十二日
岳阳楼区私房出租税收委托代征管理办法
第一条 为进一步加强出租房屋税收征管，提升协税护税工作管理水平，保障地方税收稳定增长，促进地方经济发展，根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，按照国家公安部等六部局《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》（公通字〔2004〕83号）和《岳阳市人民政府关于加强和规范房屋出租税收管理的通告》（岳政告〔2009〕5号）要求，结合我区实际，制定本办法。
第二条 依据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）第五条和《征管法实施细则》第四十四条规定，私房出租税收委托各所属乡（办）征收。征收管理实行“政府主导、税务主管、委托代征、部门联动、绩效共建、信息共享”的管理原则。
第三条 区地税局是税收征管的主体。各乡（办）接受区地税局委托，在规定的范围内实施代征本辖区私房出租税收工作。各乡（办）建立“私房出租税收委托代征工作站”（以下简称工作站），具体负责代征工作。
第四条 私房出租的纳税主体：
（一）房屋所有权人（个人）为私房出租应税行为的纳税义务人，是纳税主体。无法确认房屋所有权人的私房出租由实际取得租金的出租人代为履行纳税义务。因承租人原因无法与房屋所有权人取得联系的，由承租人代为缴纳相关税款。
（二）自有自用（含无租使用）房屋和有偿出租房屋的界限为：对私人利用自有房屋从事生产经营的，须向受托代征单位提供营业执照、房屋产权证、户口簿。法定代表人、产权人、户主姓名一致的，可视为自有自用房屋；夫妻之间、父母与子女之间无偿使用产权所有人房产的，可视为自有自用范畴的无租使用房屋；其他情况认定为出租房屋。
第五条 下列行为是私房出租的行为：
（一）将自有房屋出租给承租人，由出租人向承租人收取租金或者获取其他经济利益。
（二）承租人将租入的私人房屋再出租的转租行为。
（三）私人以房屋产权投资入股不承担经营风险，从被投资方取得固定收入的。
（四）私人以承包、租赁经营或以其他名义提供房屋使用权，并取得固定收入的。
第六条 根据属地征收的原则，所有在我区各乡（办）范围内的私房出租户都属于本办法委托代征的范围，私房出租税收代征范围包括：
（一）非住宅私房出租，包括商业用房、产权商铺、写字楼和厂房、仓库、车库等非住宅房屋。
（二）住宅私房出租。
第七条 委托代征税种包括：营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税、房产税等。
第八条 委托代征的期限以地税部门与工作站签订的“委托代征税款协议书”为准，一般期限为一年，每年签订一次。
第九条 私房出租按《岳阳市人民政府关于加强和规范房屋出租税收管理的通告》（岳政告〔2009〕5号）第二条之规定征收。
（一）对私人住房出租租金收入未达到营业税法定起征点的，经主管税务机关确认，不征收营业税；出租住房的房产税按4%税率征收，出租门店的房产税按12%税率征收；对个人按市场价格出租住房的，按10%税率征收个人所得税。
（二）对私人住房出租租金收入达到营业税法定起征点的，其营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、个人所得税，暂按6.6725%合并征收。
（三）对私人出租非住房，依照现行税收法律、法规规定的税种、税目、税率征收管理。
第十条 计税租金收入的确定以签订的房屋租赁合同、协议租金收入额为计税依据。租赁合同、协议租金收入额低于租金最低标准的，按租金最低标准确定的租金收入为计税依据。
第十一条 纳税人有下列情形的，税务机关可以核定其应纳税额：
（一）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
（二）房屋出租人未按照规定的期限办理纳税申报，经主管税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的。
（三）房屋所有人将自有房屋以无偿使用的名义交给其他个人或单位用于居住或从事生产经营，实际收取租金或实物等其他经济利益的。
（四）拒不向主管税务机关提供房屋租赁合同、协议等纳税资料的。
第十二条 核定征收计税价格和租金最低标准的确定及应纳税额的计算：
（一）按照《征管法》规定，对列入核定征收范围的，按照相同地段、相同类别租金标准确定计税价格。对无标准参照的，按租金最低标准确定计税价格。不同区域、不同繁华程度地段的房屋租金最低标准由主管地税机关参照有关部门相关规定确定,并根据地价变动情况，每年作出调整。
核定月租金收入计算公式为：
月租金收入=每平方米月租金标准×房屋使用面积
（二）出租房屋应纳税额的计算：
应纳税额=租金收入×综合征收率
第十三条 私房出租税款征收根据纳税人实际情况，征收期限可实行简并征期，按年一次性征收或分次征收。
第十四条 工作站应采取以下征收方式征收税款：
（一）工作站排查登记。
（二）纳税人自行填写《纳税申报表》，携带房屋出租合同原件及复印件、房屋产权人（经办人）身份证原件及复印件到工作站申报。
（三）工作站审核其资料是否齐全，内容是否一致，确认无误后确定应征税款，由工作站开票征收的方式进行征收。
第十五条 工作站应按照规定做好完税证的管理工作：
（一）工作站必须使用地税部门提供的专用票据《税收通用完税证》（以下称《完税证》）代征税款，不得以其他票据代替。开错作废的《完税证》要加盖“作废”戳记，同时要根据《税收票证管理办法》的有关要求，专门指定一名会计人员，负责《完税证》的领用、保管和票款结报。会计人员要按规定到地税局领取并保管《完税证》，指导代征站工作人员正确填开，并于每日下班前统一存放至工作站保险柜内，严禁私自携带外出。建立票据管理制度，送主管税务机关备案，确保票据安全。
（二）每月15日前各工作站要与地税机关结算一次上月《完税证》使用情况，结算时要将已使用的《完税证》（报查联）按号码顺序进行汇总装订，连同作废的《完税证》（一式三联）、《票款结报手册》、《票证缴销报告表》，并附《代征税款明细统计表》、《月份代征税款汇总表》、《代征税款情况汇总表》及缴入国库后银行盖章返回的《税收（汇总专用）缴款书》（税务机关留存联）报区地税局计财科。
（三）区地税局房屋税收管理办公室（以下简称房管办）负有对工作站代征税款工作的政策辅导及《完税证》的使用实施日常监督、检查职责，每季度至少检查一次《完税证》领、用、存情况，并填写《完税证领用存报告表》报区地税局计财科。在检查中发现的问题，房管办要及时向区地税局计财科报告。
第十六条 私房出租的纳税人在工作站缴清税款后，确须向承租人提供发票的，主管税务机关应予开具。代开发票的程序是：纳税人到工作站领取《代开发票申请表》一份，按表内项目要求填写，经工作站工作人员在税款栏内按税种填写已纳各税，加盖“××乡（办）委托代征工作站税款专用章”及经办人章后，携带《完税证》原件及复印件、房屋产权证明原件及复印件、房屋出租合同原件及复印件、房屋产权人（经办人）身份证复印件，经房管办审核后到区地税局办税服务厅窗口办理。区地税局办税服务厅窗口人员开具发票后要在《完税证》原件上加盖“发票已开具专用章”，留存《代开发票申请表》、《完税证》复印件、房屋产权证明复印件、房屋出租合同复印件和房屋产权人（经办人）身份证复印件。
第十七条 工作站应按照如下规定建立档案，加强代征工作的管理：
（一）工作站有义务将代征税款过程中发现的问题，及时向上级部门和税务机关报告。
（二）工作站应按税务机关规定，及时向主管税务机关申报并解缴全部代征税款。工作站要在银行设立“委托代征税款专用账户”，税款征收后各工作站要按期分税种打印《税收汇总缴款书》缴入国库。
（三）税务机关将定期对工作站档案管理情况进行检查指导，使档案管理达到规范化，工作站应依法接受税务机关对代征税款工作的监督检查。
（四）工作站对纳税人的登记、申报、征税、缴库等环节资料要及时整理、逐户建档，帐表册要实行纸制资料和电子档案双重管理，妥善保管，严禁丢失。
第十八条 税务机关的权利和义务：
（一）税务机关按照国家法律、行政法规、规章的规定与工作站签定《委托代征税款协议书》，发放《委托代征税款证书》，明确双方的权利、义务、责任。
（二）税务机关有责任对工作站的代征工作进行指导和监督，并依法向工作站支付代征手续费。
（三）税务机关应依法及时向工作站提供代征税款所需要的税收票证《完税证》。
（四）税务机关有权随时检查工作站代征税款的情况。
（五）因国家税收法律、法规、规章的废止或修订致使《委托代征税款协议书》失效或部分失效时，税务机关负有及时通知工作站并要求终止或修改协议的责任。
第十九条 工作站的权利和义务：
（一）工作站应当遵守国家法律、行政法规、规章关于委托代征税款的规定，按照协议规定的税种、范围、标准、期限代征税款。
（二）工作站有责任做好税法及各项税收政策法规的宣传、教育、解释工作，加强对代征纳税人的日常管理，认真做好排查登记工作，辅导纳税人填写纳税申报表，督促纳税人如实申报，足额缴税。
（三）工作站依据与税务机关签定的《委托代征税款协议书》条款履行职责，在授权征收的范围内正确使用《完税证》，并按照税务机关的票证管理规定，做好《完税证》领取、使用、保管、报缴。如发生不按照规定领取、使用、保管、报缴、丢失等现象，将按照国家税务总局《税收票证管理办法》严肃处理。
第二十条 本办法其它未尽事宜，按照现行税收法律、法规和规章的规定执行。
第二十一条 本办法自发布之日起执行。